W obecnych czasach posiadanie mieszkania lub mieszkań na wynajem nie jest niczym odkrywczym, ale trzeba pamiętać o prawidłowym rozliczeniu się z fiskusem. Jak w takim razie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, powinny się rozliczyć z wynajmu mieszkania? Z pomocą przychodzi najem prywatny i podatek dochodowy.
Spis treści
- 1 Co wybrać – najem prywatny, czy działalność gospodarczą?
- 2 Najem prywatny – jak rozliczać rozliczyć podatek dochodowy?
- 3 Najem prywatny – co można wynająć?
- 4 Najem prywatny, a przychód?
- 5 Kiedy rozpoznać przychód za wynajem?
- 6 Najem prywatny, a zaliczka na podatek?
- 7 Rozliczenie roczne z najmu prywatnego
- 8 Najem prywatny, a wspólność majątkowa – kto jest odpowiedzialny za rozliczenie?
- 9 Czy trzeba wystawiać faktury/rachunki?
- 10 „Najem prywatny, a podatek VAT”
- 11 Podstawy prawne
Co wybrać – najem prywatny, czy działalność gospodarczą?
Jeśli posiadasz mieszkania na wynajem, masz dwie opcje rozliczania podatku dochodowego.
Pierwszą możliwością jest wynajem w ramach działalności gospodarczej, a drugą opcją jest najem prywatny.
Przykład
Pan Piotr posiada jednoosobową działalność gospodarczą, w której zajmuje się sprzedażą zegarków. Postanowił, że zainwestuje część środków w zakup lokalu, który będzie wynajmował. W tym przypadku będziemy mieć do czynienia z najmem w ramach działalności gospodarczej.
Przykład
Pani Joanna, która pracuje na etacie, zaoszczędziła sporą sumę pieniędzy, które przeznaczyła na zakup mieszkania na wynajem. W tym przypadku będziemy mieć do czynienia z najmem prywatnym.
I w tym miejscu nasuwa się pytanie…
Czy ilość posiadanych mieszkań wpływa na to, że trzeba będzie zakładać działalność gospodarczą, czy zawsze można rozliczać się na zasadach najmu prywatnego?
Nie, nie wpływa. Wynajmujący sam decyduje, czy chce się rozliczać w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach najmu prywatnego. Ilość mieszkań na wynajem, nie ma w tym przypadku znaczenia.
Podstawowe różnice w wynajmie rozliczanym w działalności gospodarczej, a w najmie prywatnym
| Działalność gospodarcza | Najem prywatny | |
|---|---|---|
| Kto może skorzystać? | Podmioty prowadzące działalność gospodarczą | Tylko osoba fizyczna |
| Forma opodatkowania PIT | W zależności od formy działalności gospodarczej (skala podatkowa, podatek liniowy, ryczałt) | Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych 8,5%/12,5% |
| Podstawa opodatkowania | Przychód pomniejszony o KUP (koszty uzyskania przychodu) | Przychód |
| Dodatkowe informacje | Składka zdrowotna, brak amortyzacji (KUP) lokalu | brak ZUS |
W tym artykule skupię się jednak na rozliczeniu w ramach najmu prywatnego.
Najem prywatny – jak rozliczać rozliczyć podatek dochodowy?
Od 2023 roku, wynajem w ramach najmu prywatnego, możesz rozliczać tylko na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
| Wysokość przychodu narastająco w ciągu roku | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| do 100.000,00 zł | 8,5% |
| powyżej 100.000,00 zł | 12,5% |
Przykład
Pan Jan od 01.01.2023 do 31.12.2023 uzyskał przychody z najmu wysokości 150.000,00. Ile podatku dochodowego zapłaci?
100.000,00 * 8,5% + 50.000,00 * 12,5%= 8.500,00+6.250,00 = 14.750,00
Najem prywatny – co można wynająć?
Pewnie słysząc o najmie prywatnym, pomyślałeś, że chodzi o to, że możesz wynająć komuś mieszkanie, tylko do zamieszkania. Na szczęście… nic bardziej mylnego.
W ramach najmu prywatnego możesz wynajmować mieszkania na cele mieszkaniowe, ale też lokale, które będą używane w działalności gospodarczej czy parkingi itd.
Najem prywatny, a przychód?
Podstawą opodatkowania ryczałtem jest przychód. W najmie prywatnym przychód będzie oznaczał kwotę, jaką otrzymasz od wynajmującego za najem.
Zwróć uwagę, że jeżeli w umowie najmu nie ma zapisu, że osobą odpowiedzialną za płacenie rachunków (prąd, ogrzewanie, czynsz administracyjny itd.) jest wynajmujący, opłaty z tego tytułu również zwiększą twój przychód do opodatkowania.
Jeśli zawrzesz w umowie najmu informację, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, twoim przychodem będzie tylko rzeczywista kwota, która zostanie w twojej kieszeni.
Kiedy rozpoznać przychód za wynajem?
Do zwiększenia podstawy opodatkowania będzie dochodziło w momencie, w którym faktycznie otrzymasz wpływ za wynajem.
Przykład
Pani Anna posiada mieszkanie, które wynajmuje. Zgodnie z umową najmu, czynsz za wynajem w wysokości 2.000,00 powinna otrzymywać do 10 dnia miesiąca z góry, czyli za styczeń 2023 do 10.01.2023. Najemca jednak zapomniał zapłacić w styczniu i dopiero w lutym zapłacił czynsz za styczeń oraz za luty. Za marzec już zapłacił w terminie, czyli do 10.03.2023. Jak będzie wyglądało wyliczenie podatku dochodowego?
| Miesiąc | Podstawa opodatkowania | Zaliczka na podatek |
|---|---|---|
| styczeń | 0,00 (wynajmujący nie otrzymał żadnej kwoty) | 0,00 |
| luty | 2.000,00 + 2.000,00 = 4.000,00 | 4.000,00 * 8,5% = 340,00 |
| marzec | 2.000,00 | 170,00 |
Najem prywatny, a zaliczka na podatek?
Jak już wyliczysz zaliczkę na podatek za dany miesiąc, musisz ją zapłacić do Urzędu Skarbowego w terminie do 20.dnia miesiąca kolejnego, czyli za styczeń do 20 lutego itd.
Jak wykonać przelew podatkowy?
- W aplikacji banku lub w serwisie transakcyjnym, wybierasz przelew podatkowy.
- Wybierasz identyfikator podatkowy (dla najmu prywatnego PPE)
- Przelew wykonujesz na swój mikro rachunek, który możesz sprawdzić na tej stronie.
- w pozycji „Miesiąc” wpisujesz ten, za który płacisz zaliczkę
Rozliczenie roczne z najmu prywatnego
Z najmu prywatnego rozliczasz się na formularzu PIT-28 w terminie do 30 kwietnia.
Krok 1. W sekcji D. wpisujesz kwotę przychodu opodatkowanego stawką 8,5% oraz 12,5% za cały rok.
Krok 2. Jeśli przysługują ci jakieś odliczenia, możesz ich użyć, aby pomniejszyć podstawę do opodatkowania, np. przekazane darowizny, wpłaty na IKZE, ulga na internet, które pokazujesz w załączniku PIT/O, czy np. odliczenie składek społecznych
Krok 3. W sekcji Q wpisujesz dokonane wpłaty zaliczek. W poz. „I” wpisujesz wpłatę dokonaną w lutym, za styczeń itd.
Najem prywatny, a wspólność majątkowa – kto jest odpowiedzialny za rozliczenie?
Wyobraź sobie sytuację, w której wynajmowane mieszkanie należy do małżonków mających wspólność majątkową. Jest to sytuacja bardzo częsta. Są dwie osoby fizyczne, posiadające jedno wynajmowane mieszkanie. Jak zachować się w takiej sytuacji?
Do wyboru są dwa sposoby:
1. Kiedy każdy z małżonków rozlicza się z połowy uzyskanych przychodów.
Przykład
Jan i Anna są małżeństwem, wynajmującym mieszkanie. Co miesiąc otrzymują czynsz w wysokości 3.000,00 zł. Każde z małżonków powinno zapłacić podatek od połowy uzyskanych przychodów, czyli 1.500,00 zł.
2. Kiedy jeden z małżonków rozlicza się w imieniu obydwojga.
Jeśli zostanie wybrany ten sposób rozliczenia, konieczne będzie złożenie oświadczenia do US przez jedno z małżonków.
Termin złożenia oświadczenia:
- Jeśli rozpoczynacie wynajem — do 20. dnia kolejnego miesiąca po miesiącu uzyskania przychodu, chyba że pierwszy przychód był w grudniu, to do końca tego samego roku.
- Jeśli do tej pory rozliczaliście się osobno, ale chcecie, aby rozliczał się tylko jeden z małżonków — do 20 stycznia roku, od którego ma rozpocząć się zmiana
Oświadczenie najlepiej złożyć w formie tradycyjnej, czyli zanieść lub wysłać pocztą do właściwego US, pamiętając o zrobieniu tego w terminie.
Złożenie oświadczenia obowiązuje do odwołania, nie trzeba składać go co roku.
Wzór oświadczenia znajdziemy np. na stronie KAS
Rozliczenie z najmu małżonków ze wspólnością majątkową
1. Kiedy każdy z małżonków rozlicza się z połowy uzyskanych przychodów
| Wysokość przychodu narastająco w ciągu roku | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| do 100.000,00 zł | 8,5% |
| powyżej 100.000,00 zł | 12,5% |
Kiedy małżonkowie mają wspólność majątkową, dla każdego z nich przypada limit 100.000,00 na głowę.
Przykład
Jan i Anna są małżeństwem, wynajmującym mieszkanie. Co miesiąc otrzymują czynsz w wysokości 10.000,00 zł. Za 2023 w sumie otrzymali przychód w wysokości 120.000,00.
Każde z nich rozlicza się osobno, więc: Jan zapłaci 5.100,00 podatku za 2023 rok. (60.000,00 x 8,5%) oraz Anna zapłaci 5.100,00 podatku za 2023 rok. (60.000,00 x 8,5%).
2.Kiedy jeden z małżonków rozlicza się w imieniu obydwojga
| Wysokość przychodu narastająco w ciągu roku | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| do 200.000,00 zł | 8,5% |
| powyżej 200.000,00 zł | 12,5% |
Kiedy jeden z małżonków rozlicza się w imieniu obydwojga, jego limit roczny wynosi 200.000,00 zł, ponieważ przejmuje on również limit, drugiego z małżonków.
Czy trzeba wystawiać faktury/rachunki?
Nawet jeśli wynajmujesz nieruchomość, bez prowadzenia działalności gospodarczej, może się zdarzyć sytuacja, w której najemca będzie chciał otrzymać od ciebie fakturę za wynajem i ma do tego prawo.
Generalnie, wynajmując w ramach najmu prywatnego, nie masz obowiązku wystawiania faktur, chyba że najemca tego od ciebie zażąda.
Taką fakturę możesz wystawić w Excelu lub w innym darmowym kreatorze faktur online. Ważne, aby zawierała ona takie dane:
- imiona i nazwiska oraz adres wynajmującego (jeśli jest nim małżeństwo, obydwoje z małżonków)
- imiona i nazwiska oraz adres najemcy
- datę wystawienia i numer kolejny rachunku/faktury;
- określenie rodzaju i ilości towarów lub wykonanych usług oraz ich ceny jednostkowe;
- ogólną sumę należności wyrażoną liczbowo i słownie.
- Ważne — nie jest potrzebny numer NIP wynajmującego, ale jest potrzebny NIP najemcy, jeśli jest to firma.
Super, że udało ci się dotrzeć do tego momentu, więc zapraszam Cię na kolejny wpis
„Najem prywatny, a podatek VAT”
Podstawy prawne
- II FPS 1/21 – Uchwała NSA
- Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodaj komentarz